民法典物权编的一大亮点，是增设“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已存在的现实，没有权力赶走居住权人。

民法典摘要

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

7月20日《昆仑大律师》就和您说说“居住权对我们生活的影响”，欢迎 　　查阅涉及居住权的相关案件发现，在此前的一些判例中，虽然偶有提及，但更多强调的是商品房的产权，在产权明晰的情况下，优先保护的是物权人的权利，而不是微观层面的他物权，仅存在少数法官运用自由裁量权保护当事人居住权利的案例。

　　例如江西某地法院受理的一起房产纠纷案。当事人毛先生系原广丰县搬运公司职工，经公司安排，一家人在案涉房屋居住。该房屋年登记在广丰县搬运公司名下，年4月26日和年9月16日，公司向毛先生出具了一份《决定》和《证明》，其中《证明》上写明“同意管理居住所有”。年，房屋产权方向毛先生下发告知书，要求其限期腾空房屋。

　　毛先生不服，遂以保护居住权为由起诉至法院。法院审理认为，毛先生提供的《证明》原件上虽写明“同意管理居住所有”，但在毛先生未提供其他证据进一步佐证案涉房屋归其所有的情况下，该《证明》并不足以对抗房屋权属证书，只能证明原广丰县搬运公司在改制前同意案涉房屋由毛先生管理居住，而不能证明归其所有，最终驳回起诉。

　　江西豫章律师事务所刘太金律师分析认为，民法典中关于居住权的规定，对居住权当事人的身份做出明确限定，今后，类似毛先生这样的居住人可以凭借《决定》和《证明》去办理居住权登记，登记后的居住权就可以对抗房屋权属证书，就可以更好地保障“居者有其屋”。

“以房养老”有了法律支撑

　　事实上，设立居住权带来的变化远不止这些。老年人如何“以房养老”一度是社会热点话题，现实中大多采用遗赠的方式进行，但是老年人可以随时变更遗嘱，存在很大的不确定性。设立居住权就能够让“以房养老”有更多保障。

　　一些老人手头不宽裕却有一套房子，想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又不太放心这样的方式，担心一旦失去房屋产权，将无房可住，生活质量反而大幅下降；如果抵押给保险公司，又担心拿到的钱太少。

　　刘太金律师认为，设立居住权后，可以更好地设计相关法律制度，为老年人“以房养老”提供法律支撑，避免老人“钱房两空”。

　　“设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同解除的不稳定情况，在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。因为物权优先于债权，所以居住权比租赁权更加稳定，受到的保护更全面，而且不能轻易变更。”刘太金律师分析认为，居住权的设立让选择“以房养老”方式的老人，可以通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。

　　同时，刘太金律师还认为，以往实践中，权利人只能通过订立居住权合同，以债权的方式来保障，包括“买卖不破租赁”也基于债权保护。今后，登记居住权这种用益物权，变化就好比原本是房屋买卖合同，现在是房屋产权证，这遵循了民法物权债权相区分原则，居住权经登记设立，有利于明确权利，防止纠纷。其不得转让、继承，不得出租，明确了设立居住权的房屋为居住权人所使用的目的。

明日嘉宾

高文静公证员，西宁市夏都公证处公证员，二〇一八年进入西宁市夏都公证处担任助理公证员。在公证处工作两年多来，主要办理继承、委托、网络远程公证等国内民事业务。两年多的公证处工作，学习到不少知识，但深知公证工作是需要不断学习的，始终要秉持一颗善学善用之心，不断提升自身各方面的知识，以便更好的为当事人服务。

李桂娜公证员，青海省西宁市夏都公证处公证员,年毕业于吉林大学法学院，年至年从事法律事务工作。年取得法律职业资格证书A证，年入职青海省西宁市夏都公证处，公证业务类型主要涉及继承、委托、现场监督类。

西宁市夏都公证处成立于年，是青海省最早成立的公证处，出具的公证书发往近百个国家和地区使用，服务领域非常广泛。近年来，业务发展迅猛，口碑良好。夏都公证处被司法部、省司法厅等部门授予“全国文明公证处”、“文明服务窗口单位”、“优秀公证处”等荣誉称号。目前是青海省内人员最多、规模最大的一家公证机构，在全省公证行业中发挥着龙头作用。

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